鉄筋コンクリートでつくられているマンションは、時間の経過とともに少しずつ劣化が進んでいます。
その劣化の対策である「保全」を行うのが大規模修繕工事です。
大規模修繕工事の「保全」には、事後保全と予防保全があります。事後保全とは、事故や不具合が生じた後に対応する修繕工事です。事後保全は突発的に発生することが多いため、急遽修繕費用が必要になってしまうことがあります。また、建物の事故や不具合による生活への影響も懸念されます。
予防保全とは、事故や不具合が発生しないように、予め計画的に決められた時期と手順によって行う修繕工事です。建物の部位ごとの耐用年数を考慮して、不具合が生じる前に計画的に修繕を行います。計画的に修繕費用を積み立てることで、突発的な費用を負担することなく安全を維持することができます。
計画的な建物調査診断と修繕工事は、建物のライフサイクルコストの低減へと繋がります。
マンション大規模修繕工事の主な工事個所と一般的な修繕サイクルについてご説明します。
主な工事個所と修繕時期には、屋上防水工事（10年～15年）、外壁改修工事（10年～15年）、シーリング工事（10年～15年）、バルコニー改修工事（10年～15年）、開放廊下改修工事（10年～15年）、鉄部塗装工事（5年～7年）、立体駐車場工事（20年～25年）などがあります。立地や気候条件等によって劣化の速度は異なりますので、定期的に検査をしてもらうことがオススメです。
大規模修繕工事は、劣化現象を修復し建物の維持と安全を守るために行うことに注目されがちですが、新たなリフォームや設備工事によって建物の住環境や 価値を高めることができる絶好の機会でもあります。
ひび割れや剥落、色あせなどにより劣化した外観を適切な材料、工事で美しさを取り戻します。
ひび割れや剥落、鉄筋の錆びなどにより劣化した建物を守るための躯体機能を修復します。
生活様式の変化に対応した設備の設置や、防犯性を高めるリフォームなどにより、より快適な暮らしを実現します。
バリアフリー、耐震補強、省エネ対策など機能的な改修の他、デザイン性を向上させるリフォームで建物のグレードをアップします。
大規模修繕工事の相談先としては主に「設計事務所」「管理会社」「工事会社」があり、各々の特色や得意・不得意な点があります。
| 依頼先 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 設計事務所 | 設計事務所は大規模修繕工事のコンサルタントです。第三者的な立場で工事会社の見積や計画が適切かどうかを判断します。また、工事の品質や進捗を監理する工事監理業務を請け負う場合もあります。 | 設計事務所に依頼をする場合、工事費用の他にコンサルティング費用が掛かることになるため、トータル費用が高くなる傾向があります。 |
| 管理会社 | マンション管理を依頼している管理会社はマンションのことを熟知しています。 普段からコミュニケーションが取れていて、信頼関係が築けていれば気軽に相談ができます。 |
管理会社に依頼する場合、管理会社は自社で工事部門を持っていることは少ないため、工事施工は外注業者に一括発注することになります。 管理会社にとって大規模修繕工事による利益は会社にとって重要な収入源であるため、工事費用が割高になってしまうケースが多いようです。 |
| 大手建設会社 （ゼネコン） |
ネームバリューがある大手ゼネコンは数多くの実績があるため、依頼するにあたっては安心感があります。施工後のアフターサービスも期待できるところも多くあります。 | 実際の施工は専門工事業者に依頼することも多いのも事実。専門工事業者への発注額にゼネコンの利益を上乗せして工事費用を算出するため、一般的には工事費用が高くなります。 |
| 専門工事店 | 専門工事会社は大規模修繕工事のプロフェッショナルです。建物の状態を診断し、管理組合様と直接話をしながら、最適な工事の提案を行います。 中間マージンがかからないため費用を抑えることができます。フットワークも軽いので工事期間中も住民と密にコミュニケーションがとれます。 |
ネームバリューがない工事会社が多いため、選定にあたってはこれまでの施工実績や会社の経営状況を確認する必要があります。 |
山﨑工業では、工事の安全を守るための取り組みを実施しています。
毎年、自社施工スタッフと協力会社スタッフが参加する安全大会を開催しています。工事の安全に対する意識の共有や安全対策についての情報交換等をおこなっています。
担当スタッフがチームで施工現場を巡回しています。
工事の安全に関する取り決めが守られているかや、施工の仕上がり等を担当スタッフが確認し、安全確保に努めています。
工事中の万が一の事態に対応するため、緊急連絡体制を構築しています。工事中の事故やトラブルが発生した場合は、本社、現場代理人、安全衛生責任者、営業担当が迅速に対応します。
工事中は、事故を防ぐことはもちろんのこと、防犯にも細心の注意をはらっています。
工事関係者の腕章着用をはじめ、一階の足場まわりへの侵入防止柵の設置やセンサーライトの設置、補助錠の無償貸し出し等をしております。
工事関係者の腕章
現場代理人ワッペン
センサーライト
サッシ補助錠
山﨑工業では、高品質な工事をご提供するために様々な取り組みを実施しています。
施工技術の向上のための施工技術研修を実施しています。
山崎工業では施工品質向上のため、全ての施スタッフの技術が高いレベルで平均化できるように研修を実施しています。
現場の品質管理体制として、現場代理人の常駐の他、検査担当者による品質検査を実施しています。検査担当者が施工の仕上がりを確認するために、各現場を巡回して仕上がりを確認します。
現場スタッフの資格取得を支援しています。1級施工管理技士、2級施工管理技士、各種施工の技能検定等の資格取得を支援して、建設業に必要な知識や技術の向上に努めています。
山﨑工業では、防災および安全衛生協議会を実施しています。
現場で事故を防ぐための協議会です。安全管理目標や災害防止対策計画から実際の作業方法まで労働災害の防止対策について話し合います。
出席した各代表者は自社の作業員に内容を周知させます。
山﨑工業では、お客様のご負担をなるべく軽減できるような工事を考えています。
工事期間中は、居住者様に様々のお知らせやお願いをすることがあります。居住者様が事前に予定が分かるように、なるべくはやくお知らせをお届けするようにしております。
工事期間中は、マンションの共用部分や専有部分の使用に制限がかかることもあります。そうした期間をなるべく短くできるように施工区分を工夫を行って、居住者様の負担を軽減します。
工事期間中は、洗濯物が干せない期間等が発生することがあります。
洗濯物情報は、エントランスの掲示板だけでなく、独自に採用したお知らせシステムを活用してスマホでも確認できます。
ベランダ工事の際は、植栽や荷物などの設置物を移動していただくことがあります。重いものを移動するのが大変！そんな時はご相談ください。現場スタッフがよろこんでお手伝いいたします。
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